Achtung bei der verbilligten Vermietung von Wohnraum
Bis 2020 gilt: Bei der verbilligten Vermietung von Wohnraum stellt sich in bestimmten Konstellationen die Frage des anteiligen oder vollen Werbungskostenabzugs.
Bei einer Miete (Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten) von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete wird der volle Werbungskostenabzug gewährt. Unter 66 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen.
Ab dem Jahr 2021 wird jedoch bei einer verbilligten Vermietung von unter 66 % wie folgt verfahren.
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Prozentsatz der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete einschließlich der umlagefähigen Kosten |
< 50% |
50% – 66% |
ab 66% |
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Rechtsfolge für den Werbungskostenabzug |
Anteilige Kürzung der Werbungskosten |
Überschussprognose erforderlich |
voller Werbungskostenabzug |
Nach der Gesetzesbegründung wird jedoch im Entgeltbereich zwischen 50 % und 66 % eine Totalüberschussprognose vorzunehmen sein („Liebhabereiprüfung“). Sollte diese Prognose negativ ausgehen, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht lediglich für den entgeltlichen Teil auszugehen, sodass die Werbungskosten für den entgeltlich vermieteten Teil berücksichtigt werden können.
Ergibt sich nach dieser Prognose ein Totalgewinn über alle Jahre, werden die Werbungskosten ungekürzt berücksichtigt.
Die Finanzverwaltung nimmt eine anteilige Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich sein sollte, die bisherige Miete zu erhöhen, um die Grenze einzuhalten. Der Grund für die verbilligte Überlassung spielt keine Rolle.
Bei der Vermietung an Angehörige (z. B. Eltern, Kinder und Geschwister) ist zusätzlich darauf zu achten, dass der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält und auch tatsächlich vollzogen wird. Dabei ist auf regelmäßige Mietzahlungen zu achten. Auch sollte bei verbilligter Überlassung darauf geachtet werden, dass die Betriebskostenabrechnung erstellt und die sich daraus ergebende Nachzahlung bzw. Erstattung ausgeglichen worden ist. Sonst besteht die Gefahr, dass das Mietverhältnis als solches insgesamt nicht anerkannt wird.
Quelle: Lotse / delfi-net.de
